אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שמקבלים מבנק למשכנתאות ומכיל את תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לאשר למבקש המשכנתא.

​​​​​​​ באישור עקרוני נמצאים פרטי המשכנתא שהבנק מסכים לתת, כולל הסכום, התקופה, מסלולים והריביות בהם, העמלות, הביטוחים הנדרשים ועוד.
 
החלוקה למסלולים, הריביות ושאר תנאי המשכנתא יהיו לפי הסטנדרטים של הבנק וללא התאמה מיוחדת אליכם.
 
זהו השלב הראשון מבין כמה צעדים בדרך לקבלת משכנתא וממנו תתחילו לערוך סקר שוק ולשפר את התנאים.
 
אישור עקרוני תקף למשך 24 ימים לפחות, אבל גם אם הם חלפו, ניתן לבקש הארכה שלו. אם לא היה שינוי מהותי במצב, קרוב לוודאי שהוא יוארך או שתקבלו אישור אחר בתנאים דומים.
 
אישור עקרוני ניתן ללא תשלום, והבנק מחויב לתנאים ולריביות שבאישור כל עוד הוא בתוקף, בתנאי שכל המידע שמסרתם לבנק אומת ונמצא נכון.
 
בתקופה בה הריביות עולות וממשיכות לעלות, הקפאה שלהן ל-24 ימים היא רצויה, בעיקר אם אתם על סף חתימת חוזה הרכישה או שכבר חתמתם.

עמלה זו, או בשמה, עמלת פירעון מוקדם או קנס, משמשת לפצות את ההפסד הצפוי לבנק כתוצאה מפירעון יתרת המשכנתא.

עמלה זו נגבית מהלווה על מנת לפצות את ההפסד שהבנק היה יכול להפסיד אם הלווה היה משלם את תשלומי ההחזר של המשכנתא עד תום התקופה.

 החישוב של עמלת היוון מתבצע בהתבסס על ההפרש בין ריבית המשכנתא שמתואמת במלואה או בחלקה, לבין ריבית המשכנתא הממוצעת שמפרסם בנק ישראל במועד הפירעון המוקדם.

עמלת היוון עשויה להיות משמעותית מאוד עבור הלווה, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה כדי לבדוק את כדאיות פירעון המשכנתא.

ריבית קבועה לא צמודה למדד

הריבית במסלול זה תישאר קבועה לכל אורך תקופת המשכנתא, גם אם תהיה עליה של המדד או של ריבית הפריים.
יתרונו המרכזי של מסלול זה הוא ביצירת וודאות: גובה ההחזר החודשי יישאר יציב וקבוע.
 הריבית במסלול זה נחשבת לאחת הגבוהות ביחס למסלולים אחרים, ולכן היא כדאית במיוחד בעתות של ריבית נמוכה בעת נטילת המשכנתא.
 
ריבית קבועה וצמודה למדד

במסלול זה הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אך יתרת המשכנתא וגובה ההחזר החודשי משתנים בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.
יתרונות מסלול זה הם ביצירת החזר יחסית יציב, בשל החזר שגובהו ישתנה רק בעקבות שינויים במדד המחירים לצרכן. בנוסף, הריבית במסלול זה נחשבת לזולה יחסית.
 מצד שני, בעתות של אינפלציה גבוהה הריבית במסלול זה צפויה להתייקר בחדות.
התייקרות משמעותית של מדד המחירים תגדיל גם את יתרת הקרן בהתאם, ועשויה לגרום לכך שלמרות ההחזרים החודשיים ששולמו במשך שנים, יתרת הקרן לא קטנה ואפילו גדלה.
 
ריבית משתנה צמודה למדד

במסלול זה הריבית משתנה אחת לתקופה, למשך כל 1,2,3 או 5 שנים, בהתאם למגמות תשואות אג"ח הממשלה.
 במסלול זה הקרן וההחזרים החודשיים צמודים למדד המחירים לצרכן.
 הריבית במסלול זה צפויה להיות נמוכה יותר ממסלולים שאינם צמודי מדד.
למרות היתרונות של מסלול זה, חשוב לזכור שהריבית המשתנה וההצמדה למדד עשויים להגדיל את חוסר הוודאות ואת רגישות המסלול לאינפלציה.
 
ריבית משתנה לא צמודה

הריבית במסלול זה משתנה אחת לתקופה, למשך כל 1,2,3 או 5 שנים, בהתאם למגמות תשואות אג"ח הממשלה,אך היא אינה צמודה למדד, ולכן הקרן אינה מושפעת מהשינויים במדד.
מצד אחד, הלוואה יכול ליהנות מהחזר חודשי קבוע ויציב עד למועד שינוי הריבית, ומצד שני לשנות בעת הצורך מסלול במועד השינוי.
 יחד עם זאת, הריבית במשכנתאות הנלקחות במסלול זה גבוהה יחסית למסלולים צמודי המדד, בשל גילום עלייה אפשרית במדד המחירים.
בנוסף, אין וודאות בנוגע לגובה הריבית במועד השינוי.
 
ריבית פריים

בשונה ממסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, מסלול זה צמוד לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מקובל בגובה 1.5%).
 גובה הריבית במסלול זה נקבע אחת לחודש בהתאם לשינויים בריבית הפריים, ולכן עלייה או ירידה של ריבית הפריים תשפיע על הריבית במסלול זה.